skip to Main Content

Täydellinen opas asunto-
sijoittajalle!

Kaikki mitä asuntosijoittamisesta pitää tietää ennen aloittamista!

Miten asuntosijoittaminen kannattaa aloittaa? Mitä pitää tietää ennen kuin sijoittaa asuntoihin? Mitkä ovat asuntosijoittamisen riskit? Miksi asuntoihin kannattaisi sijoittaa? Kenelle asuntosijoittaminen sopii?

Tältä sivulta saat vastauksen muun muassa näihin kysymyksiin ja opit kaiken olennaisen tiedon asuntosijoittamisesta!

“Kun näin miten asuntosijoittaminen toimii, totesin, että nyt osui Joulu ja Juhannus samalle päivälle!”

– Mikko Sjögren
asuntosijoittaja, Varapuun perustaja ja päävalmentaja

TÄLLÄ SIVULLA:

Mitä asuntosijoittaminen on?

Kenelle asunto-sijoittaminen sopii?

Kenelle asunto-sijoittaminen ei sovi?

Asuntosijoittamisen hyödyt

Asuntosijoittamisen riskit

Miten aloittaa asuntosijoittaminen?

Mitä pitää tietää ennen kuin sijoittaa?

Miten sijoittaa asuntoihin?

Asuntosijoittajien kokemuksia

Kirjallisuutta ja lähteitä asuntosijoittamisesta

MITÄ ASUNTO-SIJOITTAMINEN ON?

OPI ASUNTOSIJOITTAMISEN PERUSTEET PÄHKINÄNKUORESSA 3 TUNNIN ASUNTOILLASSA!

Asuntoillassa opit asuntosijoittamisen perusteet sekä saat ajantasaista tietoa asuntosijoitusmarkkinasta. Lue lisää ja varmista paikkasi täältä ››

Passiivista tuloa asuntosijoittamalla

Asuntosijoittaminen on oikein toteutettuna yksi väkevimmistä työkaluista merkittävän varallisuuden luomiseen. Oikein toteutettuna asuntojen hankkiminen mahdollistaa sen, että vuokralaisesi maksamasta vuokrasta sinulle jää rahaa käteen vielä lainan lyhennyksen ja muiden maksujen jälkeen. Lisäksi laina-ajan jälkeen sinulla on täysin velaton asunto, jonka vuokralaisesi on maksanut.

Tämä on niin sanottua lähes “passiivista tuloa”, eli rahaa joka tulee kuukausittain tilillesi ilman, että sinun tarvitsee käyttää siihen suuria määriä työtunteja. Tietenkin asuntojen hallinnointi vie jonkin verran aikaa, mutta senkin voi nykyään ulkoistaa kokonaan.

Passiivinen tulo, jolla pystyt elämään haluamaasi elämää pelkillä asuntojen vuokratuotoilla ei ole mikään yhden yön kikka. Tavoite on kuitenkin realistinen pitkällä aikavälillä, mutta sen saavuttamiseen tarvitaan suunnitelma.

KENELLE ASUNTO-SIJOITTAMINEN SOPII JA EI SOVI?

Koska passiivisen tulovirran kasvattaminen asuntosijoittamalla ei tapahdu yhdessä yössä, asuntosijoittaminen vaatii jonkin verran kärsivällisyyttä sekä asiaan perehtymistä.

Ei ole olemassa tiettyä ihmistyyppiä kenelle asuntosijoittaminen sopii ja kenelle ei, mutta on tiettyjä luonteenpiirteitä, jotka saattavat edesauttaa tai hankaloittaa asuntosijoittamista.

Pidäthän mielessä, että lista on ainoastaan suuntaa-antava eikä kiveen hakattu totuus.

LUONTEENPIIRTEET, JOTKA ASUNTOSIJOITTAJALLA ON HYVÄ OLLA (tai joita on hyvä kehittää matkan varrella):

  • kärsivällisyys (taloudellista riippumattomuutta ei saavuteta yhdessä yössä)
  • ymmärrys numeroista ja laskutaito
  • kiinnostus asuntoja kohtaan
  • aito halu auttaa vuokralaista
  • kiinnostus selvittää vastaantulevia haasteita
  • suunnitelmallisuus
  • maltillisuus

ASUNTOSIJOITTAMINEN EI EHKÄ OLE SINUA VARTEN, JOS…

  • haluat saada tuloksia välittömästi
  • et ole kiinnostunut numeroista
  • et ymmärrä tai halua ottaa selvää taloyhtiöön liittyvistä asioista
  • kommunikointi on sinulle vaikeaa (kommunikoinnista on hyötyä vuokralaisen kanssa)
  • haluat aloittaa asuntosijoittamisen vain koska naapurisikin tekee sitä

Jos tunnistat, ettei sinulla ole yllälueteltuja luonteenpiirteitä tai tunnistat itsesi jälkimmäiseltä listalta, ei hätää. Kuten sanoimme aiemmin, ei ole olemassa yhtä tiettyä ihmistyyppiä kenelle asuntosijoittaminen sopii.

Asuntosijoittamistapoja on useita erilaisia, eri tavoista voit lukea lisää täältä.

Yksi sopii toiselle, toinen toiselle. Tärkeintä on kiinnostus ja halu oppia.

Jos olet kiinnostunut asuntosijoittamisen aloittamisesta, mutta epäilet sopiiko asuntosijoittaminen sinulle, kutsun sinut mukaan Asuntoilta-valmennukseemme, jossa opit asuntosijoittamisen pähkinänkuoressa. Valmennusillan jälkeen tiedät takuulla onko asuntosijoittaminen sinua varten!

ASUNTO-SIJOITTAMISEN HYÖDYT

Miksi asuntoihin sitten kannattaa sijoittaa? Tässä pari syytä.

Asuntosijoittaminen on helpommin ymmärrettävää kuin esimerkiksi osakkeet

Jos asuntosijoittamista verrataan esimerkiksi osakkeisiin, asuntosijoittaminen on huomattavasti konkreettisempaa ja helpommin ymmärrettävää.

Asuntosijoittamisessa sinulla on ohjat täysin omissa käsissä myös sijoituksen jälkeen ja pystyt vaikuttamaan lopputulokseen omiin valintoihin sekä tietämykseen perustuen, jos mietitään esimerkiksi asunnon remontointia tai vuokrausta.

Tutustu muihin omaisuuslajeihin tarkemmin täältä.

Asuntosijoittamisen avulla mahdollistat taloudellisen riippumattomuuden

Taloudellinen riippumattomuus on usein markkinamiesten kikkoja myydä tavaraa ja maalailla kauniita mielikuvia pelkästään golfin peluusta tai riippumatossa löhöilystä Thaimaassa.

Oikein toteutettuna asuntojen hankkiminen mahdollistaa kuitenkin sen, että vuokralaisesi maksamasta vuokrasta sinulle jää rahaa käteen vielä lainan lyhennyksen ja muiden maksujen jälkeen. Lisäksi laina-ajan jälkeen sinulla on täysin velaton asunto, jonka vuokralaisesi on maksanut.

ASUNTO-SIJOITTAMISEN RISKIT

  • Hintojen lasku
  • Vuokrataso
  • Vastikeriski
  • Tyhjät kuukaudet
  • Korkojen nousu
  • Huono vuokralainen
  • Pankkiriski

Ilmoittaudu mukaan maksuttomaan asuntosijoittamisen webinaariin!

Webinaarissa opit asuntosijoittamisen 7 riskiä (+BONUS-riski), joihin jokaisen asuntosijoittajan on varauduttava sekä kuulet lisäksi 3 case-esimerkkiä mikä asuntosijoittamisessa voi pahimmillaan mennä vikaan.

VP_mikko_asunto Webinaarissa puhujana Mikko Sjögren

Asuntosijoittamisen 7 riskiä:

1. HINTOJEN LASKU

Ensimmäinen riski on hintojen lasku. Riski on merkittävä etenkin, jos on paljon velkaa. Ajatellaan, että joku on ostanut asunnon sadan prosentin velkavivulla. Vakuutena on käytetty omaa asuntoa ja vaikkapa vanhempien mökkiä. Lainaa on 100 000 euroa, ja yhtäkkiä tulee pakkotilanne myydä ostettu asunto. Asuntojen hinnat ovat tällä välin laskeneet 30 prosenttia, joten jostakin pitää kaivaa lisärahaa, että lainan saa maksettua pois. Lainaa on 100 000 euroa, ja asunnon markkina-arvo on 70 000 euroa. Hintataso on siis riski silloin, jos velkaa on paljon. Suurimmalle osalle asuntosijoittajia hintojen lasku ei tosin ole kovin suuri riski, vaan riskit ovat muualla. Kun omaa pääomaa on mukana riittävästi, hintojen heilahtelu ei kaada sijoitustoimintaa.

2. VUOKRATASO

Toinen riski on vuokrataso. Jos hinnoittelee vuokran korkeaksi, asuntoon tulee paljon vaihtuvuutta ja näin ollen helposti myös tyhjiä kuukausia. Jos vuokra taas on kovin alhainen, siitä ei saa niin järkevää vuokratuottoa kuin olisi mahdollista saada. Siksi kaupungin, kaupunginosan ja asuntotyypin vuokratason tunteminen on tärkeää.

3. VASTIKERISKI

Vastikeriskillä tarkoitetaan sitä, kun asunto tai taloyhtiö näyttää hyvältä alhaisten vastikkeiden takia. Keskimäärin vastikkeet ovat noin 3,5–4 euroa neliöltä. Jos löytää asunnon, jossa vastike on vain 2,5 euroa neliöltä, voi se olla syy tai seuraus siitä, että remontteja ja korjauksia on jätetty tekemättä ja on menty pienellä budjetilla. Tämä puolestaan tietää mittavia remontteja ja vastikkeen nousua eli kyseessä voi olla pieni miina. Kannattaa muistaa, että jokaisesta taloyhtiöstä löytyy viiden vuoden kunnossapitotarveselvitys. Siinä on kerrottu, mitä todennäköisesti tullaan tekemään seuraavan viiden vuoden aikana. Jos isännöitsijä tai hallitus on varovainen, voi olla, että selvitykseen on kirjattu parvekkeiden uusiminen, vaikka välttämättä niitä ei tarvitsekaan uusia. He ovat kuitenkin kirjanneet senkin, koska parvekkeet näyttävät siltä, että ne pitäisi uusia. Asiaa ei vielä ole tutkittu. Sitten kun tutkitaan, huomataan, ettei niitä tarvitsekaan uusia. Pieni pintakorjaus riittää. Kunnossapitotarveselvitykseen kirjatut asiat eivät toisin sanoen ole kiveen hakattuja.

4. TYHJÄT KUUKAUDET

Tyhjät kuukaudet ovat salakavala tuotonsyöjä. Hoitovastike juoksee joka tapauksessa, oli asunnossa vuokralaista tai ei. Ne ovat salakavalia tuotonsyöjiä, koska kulut nousevat ja tuotot eivät. Tyhjien kuukausien välttämiseksi kannattaa keskittyä yksiöihin ja kaksioihin. Ennen kaikkea mieluummin yksiöihin, joilla on paljon enemmän kysyntää vuokramarkkinoilla. Silloin asunto on todennäköisimmin vuosittain 12 kuukautta vuokrattuna.

5. KORKOJEN NOUSU

Korkojen nousu on myös luonnollinen riski, jos velkaa on paljon. Yksi keino korkojen nousulta suojautumiseen ovat pitkät korot. Tarkoitan pitkillä koroilla sitä, että pankeista voi saada viiden tai kymmenen vuoden kiinteän maksukoron. Nykyään ei enää saa yhden kuukauden euriboria, mutta kyse onkin siitä, haluaako kantaa riskin itse vai antaa riskin pankille. Jos riski annetaan pankille, sillä on hintansa, korkeampi korko. Päinvastoin jos voit kantaa riskin itse, saat alhaisemman koron. Ei ole olemassa oikeaa vastausta siihen, kannattaako valita lyhyt vai pitkä korko, koska emme voi tietää, mikä korkotaso on kymmenen vuoden kuluttua. Kysymys on enemmänkin siitä, minkälainen ihminen on luonteeltaan. Onko hän valmis kestämään riskiä ja varautunut siihen? Korkokatto tai pitkä korko ovat yksi hyvä vaihtoehto korkojen nousulta suojautumiseen. Toinen taas on hallittu velka. Jos velkaa ei ole liikaa, ei koron nousun vaikutuskaan ole niin suuri. Jos asunnon vuokratuotto on kolme prosenttia, siihen ei luonnollisesti ole järkeä käyttää velkaa. 6–7 prosentin vuokratuoton kohteissa saa velkaa vähän olla.

6. HUONO VUOKRALAINEN

Huono vuokralainen on luonnollisesti iso riski. Luottotietojen tarkistaminen on elintärkeää. Niiden tarkistus maksaa Vuokranantajien jäsenille 12 euroa ja Asiakastiedon kautta 30 euroa. Teki sen kumpaa reittiä hyvänsä, kyseinen summa kannattaa maksaa, sillä vuokralainen, joka ei maksa vuokriaan, aiheuttaa paljon tuhoa. Hänet voi olla todella hankala myös saada pois asunnosta.

Vuokralaisten tarkistamiseen voi käyttää vuokranvälittäjiä, mutta koska tämä on ollut itselleni mielenkiintoinen harrastus ja intohimo, olen tietysti käyttänyt siihen aikaa. Yksi vuokraus ei vie kovin paljoa aikaa. Itse olen yleensä hoitanut sen yhden illan hommana. Sovin yhdelle päivälle vartin välein tapaamisia vuokralaisehdokkaiden kanssa, jotta pääsen jututtamaan heitä. Koska jos kaikki kymmenen tulevat käymään kerralla, ei haastavampia tilanteita ehkä kehtaa tai halua sanoa kaikkien kymmenen muun kuullen. Joten siis yksitellen tai maksimissaan kahden hengen ryhmissä kannattaa vuokralaisehdokkaat jututtaa ja hoitaa asia kuntoon itse.

Samalla on hyvä pyytää myös henkilötunnus ja sanoa, että kuten ilmoituksessa on mainittu, luottotiedot tarkistetaan. Suomalaiset suostuvat siihen helposti, he ymmärtävät, että se kuuluu prosessiin ja vuokranantajalla on oikeus tarkistaa luottotiedot. Se pienentää riskiä huomattavasti. Kysyn myös aina samalla, miksi vuokralainen on muuttamassa, koska yleensä ihmisillä pitäisi olla siihen jokin järkevä syy. Jos vastaus on sellainen, että haluaa muuttaa pois kaverin sohvalta, tilanne ei välttämättä ole aivan paras ja haiskahtaa hieman siltä, että jokin on vähän huonosti. Strategia voi olla toisenlainenkin. Tämä on ollut minun ja Hikipään Ilkan strategia vuosien ajan.

7. PANKKIRISKI

Jos haluat kasvattaa liiketoimintaasi kymmenien asuntojen kokoiseksi, siihen todennäköisesti tarvitaan rahoitusta. Pankkiriski tarkoittaa käytännössä sitä, että pankki alkaa hankalaksi ja kieltäytyy myöntämästä lainaa. Pankkisuhde on äärimmäisen tärkeä.

Eräälle hyvälle ystävälleni kävi niin, että hän löysi kesällä mielenkiintoisen sijoituskohteen Helsingin keskustasta ja olisi halunnut ostaa sen. Siihen tarvittiin tietysti lainaa. Hän meni pankkiin tutun virkailijan juttusille ja kuuli, että kyseinen virkailija onkin lomalla. Hän kertoi, että kyseessä oli kiireinen asia ja hänen pitäisi saada laina järjestymään. Hän meni toisen virkailijan luo, mutta tämä totesi, ettei pystynyt myöntämään lainaa. Kahden viikon kuluttua tuttu virkailija palasi lomilta ja laina järjestyi. Kohde oli kuitenkin jo ehtinyt mennä. Tämä on hyvä esimerkki siitä, että vaikka on sama asiakas, sama kohde ja sama pankki, mutta eri virkailija, myös vastaus on erilainen. Pankkivirkailijalla on suuri merkitys siihen, kuinka asiat onnistuvat.

Opi asuntosijoittamisen riskit maksuttomassa webinaarissa!

Webinaarissa opit asuntosijoittamisen 7 riskiä (+BONUS-riski), joihin jokaisen asuntosijoittajan on varauduttava sekä kuulet lisäksi 3 case-esimerkkiä mikä asuntosijoittamisessa voi pahimmillaan mennä vikaan.

Maksuton asuntosijoittamisen webinaari: Asuntosijoittamisen 7 riskiä, joihin jokaisen asuntosijoittajan on varauduttava

MITEN ALOITTAA ASUNTO-SIJOITTAMINEN?

3 askelta asuntosijoittamisen aloittamiseen

Asuntosijoittaminen on suosittu sijoitusmuoto ja asuntosijoittajia tulee jatkuvasti lisää markkinalle. Moni asuntosijoittamisesta haaveileva kompastuu kuitenkin heti alussa siihen, ettei ole pysähtynyt pohtimaan mistä ja miten asuntosijoittamisessa oikeasti kannattaa lähteä liikkeelle.

Miten asuntosijoittaminen sitten kannattaa aloittaa?

Varapuun päävalmentaja ja kokenut asuntosijoittaja Mikko Sjögren vastaa kysymykseen näin: “Jos pitäisi neuvoa jotakuta siinä, kuinka lähteä liikkeelle asuntosijoittajana, niin kehottaisin aluksi tekemään seuraavat kolme asiaa.”

1. TEE KOTILÄKSYT HUOLELLA

Ihan ensimmäiseksi kehotan tekemään kotiläksyt huolella. Etsi alue, johon haluat perehtyä. Kerrytä osaamistasi: mikä on paikan hintataso ja vuokra-taso, kuinka hyvin yksiöt ja kaksiot siellä liikkuvat? Saako niitä hyvin vuokrattua, ovatko ne 12 kuukautta vuodesta vuokrattuina, missä ihmiset haluavat asua, onko lähistöllä kauppoja, oppilaitoksia tai työpaikkoja ja niin edelleen? Sen jälkeen hanki taloyhtiötuntemusta, jotta opit varomaan miinoja. Perehtyminen maksaa itsensä takaisin. Kun olet tutkinut markkinaa riittävästi, pitäisi vuokratuoton laskeminen olla luonnollinen prosessi.

2. VARMISTA RAHOITUS

Kohteen ostaminen on huomattavasti helpompaa, kun rahoitus on valmiina. Käy pankissa, jonka jälkeen tiedät, onko sinulla toimintaedellytyksiä. Sanoisin, että on tärkeää löytää pankkivirkailija, joka ymmärtää jotain asuntosijoittamisesta. Voi olla, että se on omasta mielestäsi ja jonkun muunkin mielestä hyvä juttu, mutta ei auta, jos pankkivirkailija on sitä mieltä, ettei lainaa saa. Silloin sitä pitää hakea jostain muualta.

Oman talouden pitää myös olla kunnossa. Kyse on ylijäämäisestä taloudesta ja ylijäämän sijoittamisesta eteenpäin. Tyhjätaskuna ei kannata lähteä asuntosijoittajaksi. Vähän pitää olla pääomaa, mutta ei kuitenkaan niin paljon, kuin ihmiset yleensä luulevat. Kun olet saanut prosessin käyntiin, voi käydä niin kuin meille, ettei mene kuin puolitoista vuotta ja asuntoja on jo parikymmentä. Tai voi käydä niin kuin asiakkaillemme, että siihen menee vähän useampi vuosi. Pyörä pitää saada pyörimään. Alussa kynnys on todella korkea. Olen huomannut sen itsekin.

Hikipään Ilkalla meni useampi vuosi markkinan tutkimiseen. Hän etsi ensimmäisen asuntoni, teki siitä valtuuttamanani tarjouksen ja auttoi kaupanteossa. Kyseessä oli pieni yksiö Kalliosta, 57 000 euroa silloiselta hinnaltaan. Asunnolle päästyäni kävi mielessä, että mitähän sitä tuli oikein tehtyä. 18 m2! Olisihan sitä voinut kotonakin mennä komeroon. Siitä kaikki alkoi.

Sitä mukaa kun tietotaitoa karttuu, myös ostokynnys madaltuu. Se on luonnollista. Kynnyksen kuuluukin olla alussa iso, ettei tule tehtyä hätiköityjä päätöksiä. Jos teet ”osta harkiten ja vuokraa huolellisesti” -kohdan kunnolla, vaurastuminen kyllä tulee aikanaan. Tässäkään lajissa ei ole oikotietä, pikarikastuminen ei onnistu. Se vaatii vuosien huolellisen työn.

3. MIETI EXIT ETUKÄTEEN

Ostimme kerran kahdeksan huoneistoa samasta taloyhtiöstä. Se ei välttämättä ole hirveän hyvä juttu, jos kaikkiin kahdeksaan huoneistoon tulee putkiremontti yhtä aikaa. Myimme asunnoista samantien kaksi pois. Niille oli mietitty ulospääsy. Ulospääsy voi siis olla paloiteltukin. Ei tarvitse laittaa kaikkea kerralla lihoiksi. Salkussa täytyy olla tietynlainen kierto. Olen sitä mieltä, että ulospääsyn pitäisi olla kohdekohtainen eikä omaisuuslajikohtainen. Tärkeintä kuitenkin on miettiä exit valmiiksi.

Varapuun perustaja Mikko Sjögren on itsekin kokenut asuntosijoittaja

Jos haaveilet asuntosijoittamisen aloittamisesta tai sinulla on jo muutama sijoitusasunto, mutta kaipaat vahvistusta osaamisellesi ja ajankohtaista markkinatietoa, tule mukaan aitoon ja alkuperäiseen Asuntoiltaan!

Asuntoillassa:

  • Opit asuntosijoittamisen idean pähkinänkuoressa.
  • Kuulet onko nyt oikea aika sijoittaa asuntomarkkinoille.
  • Opit nelivaiheisen prosessin, miten asuntosijoitus tehdään oikein.
  • Ymmärrät miten voit suojautua asuntosijoittamisen 7 riskiltä.
  • Kuulet salaisuuden mistä ja miten ammattimaiset sijoittajat tällä hetkellä ostavat kohteensa!

MITÄ PITÄÄ TIETÄÄ ENNEN KUIN SIJOITTAA ASUNTOIHIN?

4 faktaa asuntosijoittamisesta

Asuntosijoitusta tehdessä kannattaa kiinnittää huomiota minimissään neljään asiaan – nämä asiat täytyy tietää ennen kuin sijoittaa asuntoihin.

ASUNTOSIJOITTAMISEN FAKTA 1: ASUNNON SIJAINNIN ON OLTAVA OIKEA

Osta sieltä, mistä ihmiset haluavat vuokrata. Edelleen sekä pidempään asuntosijoittamista harrastaneet että asuntosijoittamista suunnittelevat ovat sitä mieltä, että asunnon pitää olla keskustassa, jotta sinne löytää helposti vuokralaisen.

On totta, että vuokralainen on helppo löytää keskustaan, mutta koska niin moni asuntosijoittaja ajattelee näin, ovat keskusta-asuntojen hinnat olleet viime vuosina reippaassa nousussa. Asuntojen hinnat ovat nousseet paljon vuokratasoa nopeammin, mikä käytännössä tarkoittaa sitä, ettei niistä saa kunnon tuottoa.

Siksi olisi hyvä pitää silmiä auki hieman muuallakin kuin vain isojen kaupunkien keskustoissa. Esimerkiksi lähiöt ja kehyskunnat ovat hyvä esimerkki.


ASUNTOSIJOITTAMISEN FAKTA 2: ASUNNON ON OLTAVA OIKEANLAINEN

Jos olet kuullut neuvon, osta sellainen asunto jossa voisit itse asua, unohda se. Jos olet siinä asemassa, että pystyt ostamaan sijoitusasunnon, olet todennäköisesti tottunut asumaan itse väljemmin.

Osta sellainen asunto, jolle on kysyntää. Tärkeää on muistaa, että hyvin harva vuokralainen on valmis maksamaan lisähintaa mistään kovin ihmeellisestä luksuksesta. Täytyy myös muistaa, että hyvän vuokralaisen löytäminen edellyttää sitä, että itse asuntokin on hyvä. On aivan mahdollista löytää puutaloyksiö, jonka saa vuokrattua 500 eurolla kuussa. Silloin asuntosijoitusliiketoiminta vain vastaa riskiprofiililtaan samaa kuin jos myöntäisi maksuhäiriöiselle tekstiviestivippejä. Vuokralaisten kanssa saa tehdä paljon töitä, mikäli lähtee liikkeelle tällä strategialla.


ASUNTOSIJOITTAMISEN FAKTA 3: MATEMATIIKAN PITÄÄ TOIMIA

Olet ehkä kuullut neuvon, että sijoitusasunto ostetaan laskimella. Vaikka asunto olisi kuinka kiva ja viimeisen päälle laitettu, jos asunnosta ei saa tuottoa, sijoitus on huono. Asuntosijoittamisessa saatava kuukausittaisen kassavirran virallinen termi on SIPO eli sijoitetun pääoman tuotto. Asuntosijoittamisesta puhuttaessa käytetään kuitenkin yleisesti termiä vuokratuotto. Vuokratuotto on asunnon oston kannalta kriittisen tärkeä.

Vuokratuotto lasketaan niin, että asunnosta saatavasta kuukausivuokrasta vähennetään hoitovastike, ja saatu lukema kerrotaan 12:lla. Silloin saadaan vuotuinen nettokassavirta. Se jaetaan asunnon hankintamenolla. Siitä saadaan prosenttilukema. Oikeastaan voisi sanoa, että tämä on tärkein yksittäinen työkalu asuntojen vertailussa.

VUOKRATUOTON LASKUKAAVA:

Vuokratuotto = (vuokra – vastike) * 12 / asunnon hankintahinta

SIJOITUSASUNNON OSTAMINEN LAINALLA – MINKÄ VERRAN LAINAA KANNATTAA OTTAA?

Usein kysytään, minkä verran lainaa kannattaa ottaa. Siihen ei ole olemassa yhtä oikeaa vastausta. Yleinen nyrkkisääntö on kuitenkin se, että 50 prosenttia olisi velkavivulle asuntosijoittamisessa pidemmän aikavälin tavoite. Totta kai se voi alkuvaiheessa olla enemmän. Alussa asuntosalkun velkavipu voi olla jopa sata prosenttia. Ajatellaan, että joku asuu tällä hetkellä asunnossa, jossa ei ole lainaa ollenkaan. Sitten hän ostaa ensimmäisen sijoitusasuntonsa pankkilainalla ja käyttää omaa kotiaan vakuutena. Asuntosalkun velkavipu on silloin totta kai ensimmäisten vuosien ajan sata prosenttia, mutta pitkän ajan tähtäimenä puhutaan 50 prosentista.


ASUNTOSIJOITTAMISEN FAKTA 4: TALOYHTIÖN JA ASUNNON KUNTO PITÄÄ MUISTAA HUOMIOIDA

Taloyhtiöiden tilat ja kunnot ovat todella erilaisia, joten ne on oleellista huomioida. Vaikka nykyään monet osaavat laskea sijoitusasunnon tuoton, suurin osa sijoitusasunnon ostajista ei huomioi taloyhtiöön tehtäviä remontteja. He miettivät ehkä muutaman tonnin pintaremontteja, joissa lattioihin vaihdetaan laminaatit, seiniä korjataan ja muuta sellaista pientä. Taloyhtiöön tulee kuitenkin huoneiston lisäksi muitakin remontteja pitkällä aikavälillä, ja niiden huomioiminen on äärimmäisen tärkeää

TARKISTA TULEVAT KORJAUKSET

Vuodesta 2010 lähtien asuntoihin on ollut pakko tehdä korjaussuunnitelma. Ensimmäisen muutaman vuoden ajan sitä ei ihan kaikilla asuntoyhtiöillä ollut. Nykyään se löytyy, mikäli vain asunto-osakeyhtiön hallitus tietää velvoitteensa. Tämä tarkoittaa sitä, että jokaisella asunto-osakeyhtiöllä tulee olla tehtynä lista todennäköisistä tulevista korjauksista vähintään viiden, parhaimmillaan kymmenen vuoden päähän. Nämä korjaukset tulevat vaikuttamaan taloyhtiön osakkaiden maksamiin kustannuksiin.

Siitä on hyvä tehdä pieniä laskelmia. Remontitkin tulee ottaa kuluihin mukaan, koska seuraavan viiden vuoden sisällä voi olla tulossa esimerkiksi julkisivuremontti, ja sen kulut ovat tänä päivänä jo samaa luokkaa kuin putkistosaneerauksissa.

LATAA MAKSUTON OPAS JA OPI FAKTAT, JOTKA JOKAISEN ASUNTOSIJOITTAJAN ON TIEDETTÄVÄ!

Jos harkitset asuntosijoittamista TAI sinulla on jo muutamia sijoitusasuntoja, tämä opas on sinulle.

Olemme keränneet tähän oppaaseen 4 + 7 + 1 tärkeää huomiota asuntosijoittamisesta, jotka JOKAISEN asuntosijoittajan on tiedostettava.

Lukemalla oppaan opit…
– Asuntosijoittamisen 7 riskiä
– 4 faktaa sijoitusasunnon ostamiseen
– 1 ninjatemppu oikeiden sijoitusasuntojen pariin!

741-opas asuntosijoittamiseen kansi

MITEN SIJOITTAA ASUNTOIHIN? 1/2

3 tapaa saada tuottoa asuntosijoittamalla

On olemassa erilaisia tapoja tehdä asuntosijoitusta. Käymme tässä läpi kolme tunnetuinta tapaa, jotta saat osviittaa siitä, minkälaisia asuntosijoittajia markkinoilla on.

3 ERI TAPAA SAADA TUOTTOA ASUNTOSIJOITTAMISELLA

1. VUOKRATUOTTO

Kenties yleisin tapa tehdä asuntosijoitusta on ostaa asunto ja laittaa se vuokralle. Vuokralaisen maksamasta vuokrasta syntyy kuukausittaista kassavirtaa eli vuokratuottoa.

Vuokratuotto kannattaa ja pitääkin laskea, siihen löytyy laskureita netistä ja kirjoista. Laskemisessa kannattaa huomioida myös remontit, jotka usein ainakin aloittelevalla asuntosijoittajalla voi jäädä huomiotta. Vuokran määrää tietenkin vuokranantaja, mutta jonkinlainen alueen hintataso on syytä olla tiedossa.

2. ARVONNOUSU

Toinen tapa saada tuottoa asuntosijoittamisella on arvonnousu. Arvonnousua tavoitellessa asunnon sijainnilla ja alueella on iso merkitys. Taloyhtiön kuntoon on syytä aina kiinnittää huomiota, mutta myös asunnon kunnolla on merkitystä.

Vaikka asuntomarkkina on ollut nousussa ja useiden vuosien, jopa kymmenien vuosien ajan, se ei ole tae, että hinnat jatkaisivat nousuaan hamaan tappiin asti. Arvonnousu on mahdollista, mutta se ei ole ainakaan nykyisin enää itsestäänselvyys.

3. ASUNTOJEN FLIPPAAMINEN

Asuntojen flippaaminen tarkoittaa sitä, että ostat huonokuntoisen asunnon, remontoit sen ja myyt sen. Näin voit nostaa asunnon arvoa heti, mutta silloin on hyvä, jos itse pystyy edes jonkin verran maalisutia tai vasaraa käyttämään. Välillä voi käydä hyvä tuuri, jos sattuu löytämään asunnon josta esimerkiksi perikunta haluaa päästä eroon nopeasti.

MITEN SIJOITTAA ASUNTOIHIN? 2/2

Mitä eroa on asuntorahastolla ja suoralla asuntosijoituksella

Yksi tapa sijoittaa asuntoihin on asuntorahaston kautta.

Sen sijaan että ostat yhden asunnon, voit ostaa palan rahastoa, jolloin saat osan esimerkiksi 200:sta asunnosta. Jos sinulla on yksi asunto versus 200 asuntoa, niin on selvää, että riskiä on hajautettu. Jos yhteen asuntoon tulee putkiremontti, on eri asia koskettaako se asuntosijoitussalkustasi 100 prosenttia vai 0,5 prosenttia. Asuntorahasto tasoittaa riskiä.

MITÄ TULEE TIETÄÄ ENNEN ASUNTORAHASTOON SIJOITTAMISTA?

Ennen kuin sijoittaa asuntorahastoon on hyvä ottaa selvää muutamasta asiasta. Tulisi ottaa selvää rahaston pyörityksestä: kuka sitä tekee ja miten sitä tehdään, onko rahasto ammattimaisesti hoidettu?

Suoraan asuntoihin sijoittaminen ja asuntorahasto ovat erilaisia työkaluja, riippuu mitä lähtee tavoittelemaan. Muutaman asunnon omasalkulla pystyt vivuttamaan sitä miten itse haluat. Voit vaikuttaa vuokrasopimukseen, vaikuttaa asunnon kuntoon remontilla ja niin edelleen. Hallinnoit tätä itse.

Rahasto on kuitenkin toinen vaihtoehto. Rahasto mahdollistaa sen, että ihan tavallinen sijoittaja pääsee esimerkiksi Suomen asuntomarkkinoille käsiksi vaikka 100 euroa kuussa säästämällä. Se on rahaston etu. Sijoitusasuntoon ei pääse käsiksi 100 eurolla kuussa. Voit alkaa säästää ja sitten ostaa asunnon säästöllä. Rahaston avulla saat itsesi kiinteistövarallisuuteen kiinni pienellä pääomalla.

Käytännössä rahaston kautta sijoittaminen tarkoittaa, että sinulla voi olla rahastossa kiinni esimerkiksi 50 000 euroa, rahastolla voi olla huomattava määrä velkavipua asuntosijoituksissaan mutta sinulla ei ole siihen hallintavipua. Ky-pohjaisten yksityisrahastojen kautta tilanne on se, että laitat tietyn summan, vaikka 50 000 euroa kiinni ja sitten sovitaan, että laittamasi summa on kiinni seuraavat viisi vuotta. Rahastoissa sovitusta pidetään kiinni, osuuttasi ei myydä pois vaikka asuntoihin tulisi putkiremontteja, rahasi on kiinni niin kauan kuin on sovittu. Oman sijoitusasunnon kohdalla voit puolestaan miettiä haluatko esimerkiksi myydä asunnon ennen tulevaa putkiremonttia.

“NÄIN HANKIT ENSIMMÄISEN SIJOITUSASUNNON TURVALLISESTI ILMAN AIEMPAA KOKEMUSTA TAI SUURTA ALKUPÄÄOMAA”

Opi miten pääset helposti alkuun asuntosijoittamisessa ja löydät sopivat kohteet 6-viikon mittaisella Asuntosijoittamisen ABC -verkkokurssilla!

“Verkkokurssissa paljastan sinulle yli 10 vuoden ja viidenkymmenen sijoitusasuntokohteen kokemuksella vain ammattilaisten tuntemia vinkkejä miten hankit ensimmäiset sijoitusasunnot askel askeleelta, neuvottelet niihin rahoituksen hyvillä ehdoilla ja löydät luotettavan vuokralaisen joka pysyy asunnossasi vuosia”
-Mikko Sjögren

Asuntosijoittamisen abc kurssin kuva

ASUNTOSIJOITTAJIEN KOKEMUKSIA

Asuntosijoittaja Heikki Pajunen Aamulehdessä:

“Heikki Pajunen osti 10 vuodessa yli 100 asuntoa ja paljastaa nyt, miten se on mahdollista – vuokralaisen ylihintainen tarjous sai aikaan ratkaisevan oivalluksen.

Yritysvalmentaja Heikki Pajunen, 47, omistaa 100 asuntoa ja työllistää vuokratoiminnallaan kolme henkilöä. Hän tekee bisnestä omalaatuisella tavalla. Taustalla on halu auttaa ihmisiä eteenpäin hankalista tilanteista.”

Lue koko juttu Aamulehdestä ››

heikkipajunen

“Innostuin asuntosijoittamisesta ja valmennuksesta sain rohkeuden ensimmäisen asunnon ostoon!”

“Ensimmäistä asuntoa mietin ja valmennuksesta sain vinkkejä, jotta rohkenin tekemään sen. Tällä hetkellä on kolme asuntoa ja se riittää tällä hetkellä.

Kannattaa mennä kuuntelemaan ja oppimaan lisää, koska aika paljon helpommaksi asuntosijoittajan tie tulee, kun tieto tulee niiltä ihmisiltä, jotka ovat tehneet jo pitkään eikä tarvitse itse opetella kaikkea kirjoista. Helpompi on oppia viisaammilta nämä asiat.”

-Marjo Kokko
Varapuun valmennusosallistuja

Olen viimeiset viisi vuotta haaveillut riippumattomuudesta ja yrittäjyydestä. Olen pyöritellyt useita eri hyvin potentiaalisiakin liikeideioita mutta minulla ei ole ollut rohkeutta viedä niitä käytäntöön. Pari vuotta sitten päätin tarttua tuumasta toimeen ja muutin haaveilun unelmoinniksi. Loin tavoitteita ja aloin tehdä asioita. Möin asuntoni voitolla ja asuin jonkin aikaa vuokralla etsien uutta sopivaa kohdetta.

Nyt omistan kaksi asuntoa joissa minulla on 40K e rahaa sisässä. Minulla on 8K e puskuri tileillä, tienaan päivätyöstäni selkeästi yli myynninalan mediaanin, perustin juuri oman osakeyhtiön alkuun sivutoimiseksi ja ainoat velat mitä minulla on ovat asunnoista. Vuoden päästä realisoin asunnon missä asun kun 2v ostamisesta tulee täyteen jotta pääsen vapauttamaan pääomaa saadakseni 3-4 asunnon tilanteen.

Niinkuin sanottua, olen erittäin tyytyväinen nykyiseen tilanteeseeni, suhtautuminen rahaan on muuttunut pysyvästi ja näen lähitulevaisuuden todella valoisana sen suhteen. Olen todella kiitollinen yhtiöllenne ja ennenkaikkea sinulle Mikko käytännönläheisestä sekä mukaansa tempaavasta opastuksesta rahan kiehtovaan maailmaan.

Kiitos ja hyvää jatkoa!

– Petri
Varapuun valmennusosallistuja

3 ESIMERKKIÄ MIKÄ ASUNTOSIJOITTAMISESSA VOI PAHIMMILLAAN MENNÄ VIKAAN!

Maksuttomassa asuntosijoittamisen webinaarissa opit asuntosijoittamisen 7 riskiä (+BONUS-riski), joihin jokaisen asuntosijoittajan on varauduttava sekä kuulet lisäksi 3 case-esimerkkiä mikä asuntosijoittamisessa voi pahimmillaan mennä vikaan.

VP_mikko_asunto Webinaarissa puhujana Mikko Sjögren

ASUNTOSIJOITTAMISEN KIRJALLISUUTTA JA LÄHTEITÄ

Asuntosijoittaminen on suosittu aihe, mutta silti aiheesta löytyy vain muutamia kirjoja suomenkielellä. Yksi syy tähän lienee, että netistä on saatavilla paljon ilmaista tietoa aiheeseen liittyen. Koska tietoa on niin paljon saatavilla, sekaan mahtuu myös mielipiteitä.

On jokaisen omalla vastuulla löytää luotettavat lähteet ja oikea tieto.

Helpottaaksemme työtäsi sen suhteen, kirjoitimme kaiken olennaisen tiedon tälle sivulle. Tämän sivun tieto perustuu aitoon kokemukseen sekä useiden asiantuntijoiden ymmärrykseen ja tietoon asuntosijoittamisesta.

Varapuu on suomalainen täysin puolueeton valmennusyhtiö. Opetamme ihmisiä taitavammaksi raha-asioissa ja sijoittamisessa emmekä suosittele asiakkaillemme mitään sijoitusinstrumentteja tai jotain muuta outoa. Opetamme valmennuksissa ainoastaan sellaisia strategioita, jotka on osoitettu toimivaksi isommalla joukolla ihmisiä. Ei mitään hämäräperäistä.

Lue lisää Varapuusta täältä ››

Asuntosijoittamiseen liittyvä kirjallisuus:

Joonas Orava & Olli Turunen: Osta, Vuokraa, Vaurastu

Kirja antaa vinkit sijoitusasunnon ostamiseen ja vuokraamiseen prosessin pienimpiäkin yksityiskohtia myöten. Myös velkavivun hallitusta käytöstä ja hyödyistä kerrotaan laajasti ja konkreettisin esimerkein.

Joonas Orava ja Olli Turunen ovat erinomaisia ja karismaattisia valmentajia, joiden opeilla alkavatkin sijoittajat pääsevät vauhtiin.

Joonas Orava ja Olli Turunen Osta, vuokraa, vaurastu -kirja

Marko Kaarto: Sijoita asuntoihin

Kirja on monipuolinen ja helppotajuinen käytännön opas kaikille, joita asuntosijoittaminen kiinnostaa. Vasta-alkaja saa hyvät eväät lähteä liikkeelle, ja kokeneellekin sijoittajalle on tarjoilla uusia oivalluksia. Oppaassa on runsaasti käytännön esimerkkejä ja laskelmia sekä ohjeita, kuinka välttää pahimmat sudenkuopat tai nostaa tasoa ja tulla entistä taitavammaksi sijoittajaksi.

Marko Kaarto on liikuntatieteiden maisteri, joka on rakentanut asuntovarallisuuttaan päivätyönsä ohella. Kokemusta riittää, sillä hän on ollut mukana yli sadassa sijoitusasuntohankkeessa.

Marko Kaarto Sijoita asuntoihin kirja

Mikko Sjögren & Ilkka Hikipää: Vaurastumisen reseptit

Kirja on mukaansatempaava ja havainnollinen opas oman talouden parempaan hoitamiseen. Kirjassa avataan esimerkkien kautta talouden perusajatuksia ja puretaan vaurastumiseen liittyviä vääriä uskomuksia ja myyttejä, kuten: “sijoittaminen on vain varakkaille”.

Lisäksi kirjassa perehdytään sijoittamisen perusteisiin ja sijoitussuunnitelman laatimiseen sekä tarkemmin omaisuuslajeihin ja menestyksekkääseen sijoitustoimintaan oman talouden tarjoamista lähtökohdista. Kirja on suunnattu oman taloutensa paremmasta hallinnasta ja vaurastumisesta kiinnostuneille. Se sopii erinomaisesti myös lahjaksi vaikkapa itsenäistyvälle nuorelle.

Vaurastumisen reseptit -kirjan kansi

“NÄIN HANKIT ENSIMMÄISEN SIJOITUSASUNNON TURVALLISESTI ILMAN AIEMPAA KOKEMUSTA TAI SUURTA ALKUPÄÄOMAA”

Opi miten pääset helposti alkuun asuntosijoittamisessa ja löydät sopivat kohteet 6-viikon mittaisella Asuntosijoittamisen ABC -verkkokurssilla!

“Verkkokurssissa paljastan sinulle yli 10 vuoden ja viidenkymmenen sijoitusasuntokohteen kokemuksella vain ammattilaisten tuntemia vinkkejä miten hankit ensimmäiset sijoitusasunnot askel askeleelta, neuvottelet niihin rahoituksen hyvillä ehdoilla ja löydät luotettavan vuokralaisen joka pysyy asunnossasi vuosia”
-Mikko Sjögren

Asuntosijoittamisen abc kurssin kuva
Back To Top