Asuntosijoittamisen riskit. osa 1

Asuntosijoittamisen Riskit – mitä riskejä sinun kannattaa ottaa huomioon ja miten niihin varaudut

Asuntosijoittamisesta on viimeisen 10–15 vuoden aikana tullut lähes kansanhuvi. Korot olivat pitkään nollassa ja siksi rahoitus oli halpaa. Silloin vaikutti pitkään siltä, että asuntosijoittaminen oli eräänlainen “ilmainen rahantekokone”, eli osta velalla, laita vuokralle, odota arvonnousua – ja kas, olet menestyvä asuntosijoittaja.

Mutta kuten aina taloudessa, poikkeustilaa ei voi tulkita normaaliksi. Kun korot lähtivät nousuun, vastikkeet kipusivat ylöspäin ja markkinaan tuli käsijarru päälle, moni huomasi karusti, että sijoittaminen ei ole koskaan riskitöntä. Se, mikä näytti helpolta, paljasti yhtäkkiä myös varjopuolensa.

Asuntosijoittamisen kahdeksan riskiä

Tässä ja ensi viikon artikkeleissa käymme läpi kahdeksan keskeistä asuntosijoittamisen riskiä ja miten sinä voit niihin varautua. Nämä havainnot perustuvat sekä henkilökohtaiseen kokemukseen että siihen, mitä olemme viime vuosina nähneet eri sijoittajien kohdalla.

Ja voin sanoa rehellisesti – josolisin tiennyt kaiken tämän vuonna 2004, kun ostin ensimmäiset 21 sijoitusasuntoani, en olisi uskaltanut ostaa puoliakaan.

1. Hintojen lasku – suurin riski silloin, kun velkavipu on liian suuri

Moni sijoittaja ostaa asunnon ajatellen, että alue kehittyy. Mutta kehitys on aina epävarmaa. On kaupunkeja ja kaupunginosia, joissa hinnat ovat nousseet 20 vuotta, mutta on myös alueita, joissa hinnat ovat romahtaneet pysyvästi.

On kyliä, joista löytyy kokonaisia taloyhtiöitä, joita voi ostaa eurolla, koska niissä on enemmän taloyhtiölainaa kuin niiden arvo.

Asuntojen hinnat voivat laskea monesta syystä. Näitä syitä ovat mm. korkojen nousu, alueen vetovoiman heikkeneminen, taloyhtiön ongelmat sekä yleinen talouden tilanne.

Moni sijoittaja unohtaa yhden yksinkertaisen matematiikan lain - jos velkavipu on liian iso, niin melko pienikin hinnanlasku voi johtaa tilanteeseen, jossa velkaa on enemmän kuin asunnon arvo. Tämä saattaa johtaa erilaisiin ongelmiin, esimerkiksi rahoittaja saattaakin nähdä, ettei asunto enää riitä yksistään vakuudeksi ja siksi vaatia lisävakuuksia olemassa olevalle lainalle. 

Miten tähän varaudutaan?

• Älä osta maksimivivulla.
• Pidä puskuria vähintään 6–12 kuukauden menojen verran.
• Laske kassavirta realistisesti – älä optimistisesti.

2. Vuokratasoriski – kun alueen vuokrat laskevat

Vuokra voi laskea monesta syystä. Näitä ovat mm. ylitarjonta vuokra-asunnoista, alueen negatiivinen muuttoliike, heikko sijainti, heikkenevät palvelut tai yleisesti heikentynyt markkinatilanne.

Käytännön esimerkki Helsingistä: koronan jälkeen yllättäen huomasimme, että keskustan yksiöitä on tarjolla poikkeuksellisen paljon. Etätyön yleistyminen muutti ihmisten asumistarpeet, eikä keskustassa asuminen ollut enää yhtä kysyttyä.

Kun vuokralaisista on kilpailua, vuokranantaja on se, joka joutuu joustamaan hinnoittelullaan – ei vuokralainen. Olen kokenut tämän myös omassa salkussani. Finanssikriisin aikaan Tallinnassa erään sijoitusasuntoni vuokra tippui puoleen, kun pitkäaikaisen vuokralaisen lähdettyä jouduin etsimään tilalle uuden vuokralaisen. Excel meni uusiksi kertaheitolla, ja sijoitus muuttui hetkessä kannattavasta raskaaksi taakaksi.

Miten tähän varaudutaan?

• Tutki alueen pitkän aikavälin vuokrakehitystä – ei vain nykyhetkeä.
• Älä rakastu asuntoon – rakastu numeroihin.
• Varaudu vuokrien laskuun vähintään -10 % skenaariolla.

3. Vastikeriski – taloyhtiön kunto ratkaisee enemmän kuin asunnon kunto

Tämä on yksi yleisimmistä kompastuskivistä, erityisesti aloittelijoille. Moni sijoittaja tuijottaa asuntoa suurennuslasilla. Mikä on keittiön, kylpyhuoneen ja lattia- sekä seinäpintojen kunto? Mutta todellinen riski piilee taloyhtiössä, eli sen taloudessa, remonteissa ja kunnossapidossa. Asuntoon saa tehtyä perusteellisen pintaremontin muutamalla tonnilla, mutta jos taloyhtiössä on korjausvelkaa, saattaa taloyhtiön remontit maksaa kymmeniä tuhansia per asunto.

Vaikka asunnon hoitovastike vaikuttaa ostohetkellä edulliselta, taloyhtiöremonttien myötä maksettavaksi tuleva pääomavastikkeen lisäys saattaa johtaa kassavirtapositiivisen sijoitusasunnon reilusti kassavirtanegatiiviseksi.

Miten tähän varaudutaan?

• Lue taloyhtiön tilinpäätökset ja toimintakertomukset huolella.
• Selvitä korjausvelka ja tulevat remontit.
• Tarkista vastikkeen taso suhteessa alueen keskiarvoon.

4. Tyhjät kuukaudet – Excel ei huomioi totuutta

Vuokratuottolaskelmissa asunnot ovat lähes poikkeuksetta vuokrattuna 12 kuukautta vuodessa. Reaalimaailmassa näin ei ole.

Vuokralaisten vaihtuessa tulee tyhjiä kuukausia, välityspalkkioita, remonttikuluja ja ylläpitokuluja. Jos vuokratuotto on laskelmissa laskettu niin, että asunto on joka kuukausi vuokrattu, se on hyvin usein liian optimistinen laskelma.

Realistinen laskentatapa voisi olla esimerkiksi:

• Vuokra × 11
• Vastike × 12
• Jos välittäjä mukana: Vuokra × 10

Se muuttaa tuottolaskelman täysin. Moni “erinomainen” sijoitus muuttuu nopeasti keskinkertaiseksi – tai jopa huonoksi.

Miten tähän varaudutaan?

• Käytä realistisia laskentaperiaatteita.
• Varaa puskuria tyhjien kuukausien varalle.
• Ymmärrä, että tyhjät kuukaudet ovat osa peliä.

Yhteenveto: Asuntosijoittaminen ei ole riskitöntä, mutta kehittämälllä sijoitusosaamista riskit todennäköisemmin hallittavissa

Kun ymmärrät riskit ennakkoon ja varaudut niihin fiksusti, asuntosijoittaminen voi edelleen olla erinomainen tapa rakentaa varallisuutta. Mutta se onnistuu vain silloin, kun pohjatyö on tehty kunnolla ja ammattitaitoisesti ja sen myötä realiteetit on oikeasti tunnistettu.

Katso koko podcast täältä: