Asuntosijoittamisen riskit. osa 2

Asuntosijoittamisen riskit 2025 – analyysi neljästä kriittisestä riskitekijästäijoittamisen 

Asuntosijoittaminen on Suomessa edelleen yksi tavallisimmista tavoista rakentaa varallisuutta. Se on konkreettista, tuotto perustuu ennustettaviin kassavirtoihin ja velkavipu mahdollistaa oman pääoman tehokkaan käytön. Viime vuosien markkinaympäristö on kuitenkin osoittanut, että asuntosijoittamiseen liittyvät riskit eivät ole pelkkiä teoreettisia uhkia – ne ovat toteutuneet käytännössä.

Tässä blogissa tarkastellaan neljää riskitekijää, jotka jokaisen sijoittajan tulisi ymmärtää ennen päätöksentekoa.

1. Korkojen nousu: sijoittamisen perusrakenteen muutos

Korkojen ollessa vuosikymmenen ajan nollan tasolla velkarahan käyttö oli poikkeuksellisen kannattavaa. Vuosina 2022–2023 tilanne muuttui, kun korot nousivat historiallisen nopeasti.

Korkojen nousu:

• pienentää kassavirtaa,
• nostaa oman pääoman tarvetta,
• lisää maksuvalmiuden riskiä,
• heikentää velkavivun tehokkuutta.

Sijoittajan näkökulmasta korkoriski ei ole yllättävä tapahtuma – se kuuluu talouden normaaliin syklisyyteen. Suurin riski syntyy silloin, kun sijoitusstrategia perustuu oletukseen matalista koroista. Jos laskelmat eivät sisällä herkkyysanalyysiä eri korkotasoille, riskit voivat realisoitua nopeasti.

2. Vuokralaisriski: markkinatuntemuksen puute näkyy kassavirrassa

Vuokralaisriski toteutuu silloin, kun asunto ei vastaa markkinan tarpeita. Se voi liittyä sijaintiin, hintatasoon, taloyhtiön kuntoon tai pohjaratkaisuun. Sijoittajat, jotka ostavat edullisia asuntoja heikolta kysyntäalueelta, altistuvat suuremmalle riskille tyhjistä kuukausista ja vuokratuoton heilahteluista.

Sopimustekniikalla on tärkeä merkitys. Opiskelijapaikkakunnilla oikein ajoitettu määräaikainen sopimus voi nostaa vuokratuottoa merkittävästi, kun taas väärä sopimusrakenne voi johtaa toistuviin kesäkauden tyhjiin kuukausiin.

Vuokralaisriski liittyy siis ennen kaikkea markkinatuntemukseen. Sitä voidaan pienentää tekemällä perusteellinen analyysi:

• alueen vuokrakysynnästä,
• väestökehityksestä,
• taloyhtiön remonttihistoriasta,
• vuokrausasteesta,
• kohteen kilpailukyvystä.

3. Pankkiriski: kun rahoitus ei ole itsestäänselvyys

Rahoitusjärjestelmä on asuntosijoittamisen kivijalka. Suurin osa kaupoista tehdään lainarahalla, ja sijoittaja on riippuvainen pankkien näkemyksistä. Pankkiriski syntyy silloin, kun pankit muuttavat lainaehtojaan tai kiristävät luotonantoaan omien taseidensa tai markkinatilanteen vuoksi.

Pankkiriski ei ole asiakaskohtainen, vaan systeeminen. Se voi näkyä esimerkiksi:

• marginaalien nousuna,
• lisävakuuksien vaatimuksina,
• rahoitusosuuksien pienentämisenä,
• lainojen uudelleenjärjestelyn vaikeutumisena.

Erityisen haavoittuvassa asemassa ovat yritysmuotoisesti sijoittavat, sillä yrityslainoihin liittyy enemmän pankkien harkintaa ja ehtojen muutokset voivat olla yksipuolisia.

Rakennetta voidaan vahvistaa esimerkiksi eriyttämällä liiketoiminta ja sijoitusportfolio eri yhtiöihin. Näin yhden kokonaisuuden ongelmat eivät kaada koko rakennetta.

4. Musta joutsen: tapahtuma, joka muuttaa markkinan dynamiikan

Musta joutsen -tapahtuma on harvinainen, ennalta arvaamaton ja vaikutuksiltaan merkittävä. Koronapandemia on esimerkki tällaisesta ilmiöstä: se muutti työskentelytapoja pysyvästi, tyhjensi toimistot, muutti asiakaskäyttäytymistä ja heijastui pankkien taseisiin sekä rahoitusmarkkinoihin.

Asuntosijoittajalle mustat joutsenet voivat merkitä:

• vuokralaisten maksukyvyn heikentymistä,
• rahoituksen saatavuuden vaikeutumista,
• rakennuskustannusten nousua,
• markkinahintojen heilahtelua.

Mustaa joutsenta ei voi ennakoida, mutta sen vaikutuksiin voi varautua. Riskienhallinnan perusta on konservatiivinen velkavipu, riittävä kassapuskuri sekä selkeä suunnitelma rahoituksen varalle.

Yhteenveto

Asuntosijoittaminen on pitkällä aikavälillä tuottavaa ja vakaata – mutta vain silloin, kun sijoittaja ymmärtää riskit ja varautuu niihin. Korkojen nousu, vuokralaisriski, pankkien varovaisuus ja mustat joutsenet eivät ole syitä välttää sijoittamista. Ne ovat syitä rakentaa sijoitusstrategia, joka kestää erilaiset markkinatilanteet.

Ammattimainen sijoittaja ei keskity pelkästään tuottoon, vaan ennen kaikkea riskien hallintaan. Tämä erottaa lyhytjänteisen tuuriin nojaavan toiminnan pitkäjänteisestä, kestävää taloudellista hyvinvointia rakentavasta sijoittamisesta.