Asuntosijoittaminen - Nyt on ostajan markkina, kun osaa toimia

Asuntosijoittaminen on erinomainen väline vaurauden ja vapauden rakentamiseen – kun sen tekee kotiläksyt tehden, suunnitelmallisesti ja ymmärtäen.

Asunnot vetävät suomalaisia puoleensa, koska sijoituskohteina ne ovat konkreettisia ja käsinkosketeltavia. Jokainen meistä asuu jossain siksi kodin tarjoaminen jollekulle toiselle tuntuu erinomaiselta keinolta kerryttää omaa varallisuutta.

Siinä missä osakkeet tai kryptot voivat tuntua arvaamattomilta, asunto tarjoaa vakautta – seinät, lattiat ja katto pysyvät. Mutta tuttuus voi olla kaksiteräinen miekka.

Moni tekee ensimmäisen sijoituksensa “omien mieltymysten mukaan”. Ostetaan asunto, jossa itse viihtyisi, eikä sitä, jota markkina arvostaa. Silloin yleensä maksetaan sijoituakohteesta liikaa.

Hyvä sijoitusasunto ei aina ole unelmakoti. Se on kysyntään sopiva vaurastumisen väline.

Onnistunut asuntosijoittaminen ei siis ala seinien mittaamisesta, vaan vuokralaisen tarpeiden ja markkinan ymmärtämisestä. Sijoittajan on nähtävä numeroiden taakse: missä ihmiset haluavat oikeasti asua ja miksi.

Ennen kuin aloitat: oma talous kuntoon

Asuntosijoittaminen ei korjaa huonoa taloutta – se moninkertaistaa sen seuraukset. Oma talous on perusta. Ilman sitä sijoittaminen on uhkapeliä.

Jos sinun oma taloutesi on miinuksella, velkavivulla sijoittaminen vain pahentaa tilannetta. Korottoman ajan sijoittajat pystyivät kasvattamaan salkkujaan velkarahalla, mutta se maailma on ainakin toistaiseksi ohi.

Nykyinen korkotaso vaatii ylijäämäisen talouden, puskurirahaston ja selkeän kassavirtalaskelman ennen ensimmäistäkään kauppaa.

(Vuokra × 12) ÷ kauppahinta × 100

((Vuokra − vastike) × 12 − vuotuiset kulut) ÷ (kauppahinta + varainsiirtovero + remontit)
× 100

Markkinasyklit – sijoittaja ei veikkaa, hän valmistautuu

Mikä on oikea hetki ostaa? Tätä meiltä kysytään jokaisessa koulutuksessa, ja vastaus on yksinkertainen, että täydellistä hetkeä ei ole. On vain paljon kotiläksyjä, eli asuntoihin, asuinalueisiin sekä asukkaisiin ja asuntomarkkinoihin laajemmassa näkökulmassa tutustumista.

Markkinasyklit kulkevat aina aalloissa. Hinnat nousevat, vuokrat muuttuvat, korot elävät. Asunnoissa et voi shortata – eli tehdä voittoa laskusta – vaan tuotto syntyy silloin, kun ostat oikein ja jaksat odottaa.

Strategia ennen ostopäätöstä

Ennen kuin ensimmäistäkään asuntoa katsotaan, sinun tulee selkeyttää itsellesi, miksi sinä sijoittat. Ilman strategiaa sijoittaminen on vähän kuin navigoisi ilman karttaa.

Onko sinun tavoitteenasi pitkäaikainen vuokraus, nopea remontointi ja myynti, vai esimerkiksi Airbnb-tyyppinen lyhytaikainen vuokraus? Onko sinun tarkoitus kasvattaa kassavirtaa vai varallisuutta? Ja ennen kaikkea – paljonko sinulla on aikaa ja kiinnostusta käytettävissä?

Jos sinulla on kädentaitoja, remontointi voi nostaa tuottoa. Jos haluat enemmän passiivisuutta, sijainti ja taloyhtiön kunto korostuvat. Molemmat ovat oikein, kun ne sopivat sinun osaamiseesi, resursseihisi ja kykyihisi sekä elämääsi ja tavoitteisiisi.

Neljä perusasiaa, jotka ratkaisevat onnistumisen

Sjögren tiivistää 20 vuoden kokemuksensa neljään yksinkertaiseen periaatteeseen:

1️⃣ Osta sieltä, mistä ihmiset haluavat vuokrata.

Sijoittajan ei pidä ostaa itselleen mieluisaa aluetta, vaan aluetta, joka on kysytty vuokramarkkinassa. Muuttovoittoalueet, hyvät yhteydet ja työpaikkojen läheisyys ovat tärkeämpiä kuin maisemat.

2️⃣ Osta sellainen asunto, jota ihmiset haluavat vuokrata.

Ei ole olemassa yhtä oikeaa asuntoa. Joillakin alueilla yksiöt menevät hetkessä, toisaalla kysyntää on kaksioille tai rivitaloasumiselle. Menestyvä sijoittaja ei arvaa, vaan hän tutkii markkinaa ja osaa sen perusteella löytää parhaat sijoituskohteet.

Jos sinä haluat varmaa vuokrattavuutta, selvitä ensin, kuka haluaa vuokrata.

3️⃣ Asunnon kunto – ja taloyhtiön terveys.

Hyvä vuokralainen haluaa asua siistissä ja toimivassa asunnossa, mutta luksusta ei tarvita. Kaunista tapettia tärkeämpiä oivat taloyhtiön kunto ja tulevat remontit. Isännöitsijäntodistus ja PTS kertovat, onko vastassa yllätyksiä vai vakaata tulevaisuutta.

Putkiremontti voi maksaa 15 000 euroa – mutta tieto sen aikataulusta on sijoittajalle kullanarvoista.

4️⃣ Rahoita oikein.

Velkavipu on erinomainen renki, mutta huono isäntä. Viime vuosien asuntolainojen korkojen nousu on jo opettanut tämän monelle. Siksi sijoittajan kannattaa varautua siihen, että 30 % asunnon hinnasta on omaa rahaa. Lisäksi puskurina kannattaa olla yhden kylpyhuoneremontin verran varoja.

Nyt on ostajan markkina ja mahdollisuuksien aika

Monet sijoittajat odottavat yhä, että hinnat nousevat ennen kuin uskaltavat ostaa. Mutta historia osoittaa, että parhaat ostot tehdään aina silloin, kun muut epäröivät.

Korkojen tasaantuessa ja hintojen ollessa paineessa sinun on mahdollista löytää kohteita, jotka tuottavat pitkällä aikavälillä merkittävästi paremmin kuin nousukauden ostot. Tämä aika vaatii sinulta osaamista ja markkinatuntemusta, eli ei riskinottoa, vaan suunnitelmaa.

Nyt on se aika, jolloin fiksut sijoittajat rakentavat tulevaisuuden tuottonsa.

Mitä ei voi ulkoistaa

Voit ulkoistaa remontin, tilitoimiston ja välittäjän, mutta et omaa osaamistasi tai ajatteluasi. Asuntosijoittaminen vaatii ymmärrystä ja kiinnostusta – ei täydellisyyttä. Tietämättömyys ei suojaa riskeiltä, se vain piilottaa ne.

Voit ostaa kaiken muun palveluna – paitsi vastuun.

Näin pääset alkuun käytännössä

1. Selvitä oma taloudellinen tilanne. Kuinka paljon sinulla jää kuukaudessa yli? Onko sinulla puskurirahasto?
2. Määritä strategia. Haluatko kassavirtaa vai arvonnousua?
3. Tutustu markkinaan. Lue, kysy, seuraa alueita, käy näyttöjä.
4. Laske ja testaa. Laita luvut Exceliin – älä päätä fiiliksellä.

Asuntosijoittamisen ydin on vapaus

Asuntosijoittamisen tarkoitus ei ole omistaa mahdollisimman monta asuntoa, vaan rakentaa vapautta ajasta, turvaa perheelle ja mahdollisuutta valita oma suunta elämässä.

Kun sijoitat ymmärryksellä, et tavoittele unelmaa – rakennat sen. Hyvin tehty asuntosijoittaminen ei sido, se vapauttaa.